Рынок земли: не спешить, чтобы успеть

Новости

Украина заняла 123-е место из 140 возможных в международном рейтинге по уровню личного богатства населения стран.

Так для кого же тогда открывается рынок земель сельскохозяйственного назначения? Кто реально сможет покупать гектары, если покупательная способность населения крайне низка?

Большинство населения не в состоянии стать реальными участниками торгов и покупать землю, а владельцы паев будут продавать их за бесценок. На этом можно было бы поставить точку и направить энергию на подготовку реальных предпосылок для запуска открытого рынка земли. Но украинцев хотят убедить, что цена в 50 долл. в год за аренду одного гектара — это большое благо от латифундистов. А когда откроется рынок, то можно будет продать землю за целых 2500 долл. за гектар, и это, мол, уже хорошо, а на фоне тотальной бедности и войны звучит очень убедительно.

В действительности это манипуляция, что подтверждают данные о стоимости земли в Европе. Цена гектара сельскохозяйственной земли начинается с 5 тыс. долл. США в европейских странах, находившихся в составе СССР или в сфере его влияния, и существенно увеличивается в странах Западной Европы, пересекая уровень в десятки тысяч, в частности, в Швейцарии составляет 70 тыс., в Голландии — 63,7 тыс., в Австрии — 42 тыс. долл.

И для того чтобы стоимость земель в Украине была по крайней мере сопоставима с нашими соседями, надо ответить на два вопроса. Первый: какова цель земельной реформы? И второй: может ли сельскохозяйственная земля быть предметом купли-продажи? На второй вопрос может ответить только народ Украины на референдуме. И важно, чтобы вопросы на референдум были очень четко и просто сформулированы, например, «земля может продаваться с ограничением владения по площади одним человеком не более 500 га», «земля может продаваться без каких-либо ограничений» и «земля не может продаваться».

Относительно цели земельной реформы может быть две диаметрально противоположные концепции: или образование мощного многомиллионного класса украинского фермерства, или создание крупных аграрных компаний.Промежуточного варианта нет.

Рассмотрим плюсы и минусы формирования мощного класса фермеров, и что для этого надо сделать. Уместно вспомнить, что общеевропейские цели регулирования оборота сельскохозяйственной земли установлены в п. 127 решения Европейского суда по правам человека в деле «Зеленчук и Цицюра против Украины» и «состоят в обеспечении эффективного пользования землей для сельскохозяйственного производства и избежании чрезмерной концентрации земельной собственности, в частности в руках экономических игроков, не вовлеченных в местную сельскую жизнь и фермерство«.

Следуя общеевропейской традиции, основанной на приоритете интересов граждан, необходимо ввести единый принцип функционирования оборота земли в Украине. Он состоит в обеспечении права каждого гражданина Украины, нынешнего и грядущих поколений, жить и работать на своей земле.

Что нам дает создание мощного многомиллионного класса украинского фермерства, свободных и уверенных граждан? Во-первых, эффективное и заботливое использование земли в пользу своих семей и громад. И как производные от этого — демографическое и культурное воспроизведение и развитие коренных народов Украины. Во-вторых, обеспечение продовольственной безопасности Украины. В-третьих, максимизацию ценности земли путем эффективного ее использования фермерами. В-четвертых, создание мощного среднего класса как гаранта стабильности в государстве.

Преследуя цель формирования многомиллионного класса фермеров, надо разработать комплексную и системную программу мероприятий, необходимых для ее достижения. Нужен взгляд со всех сторон на этот вопрос, чтобы видеть целостность, именно такой подход ценен.

В рамках комплексного плана, направленного на формирование класса фермеров, нужно определить полный (исчерпывающий) перечень проблем, установить причины их возникновения и разработать меры для их устранения. В частности, следующие:

— провести полную инвентаризацию земли (площади, назначение, состояние, право собственности, границы и т.п.); провести систематизацию и классификацию; установить, кто и какие земли использует и на каких основаниях, в каком размере и за какие земли платится арендная плата в текущий момент;

— провести юридическое оформление неоформленных земель, все земли, у которых нет владельцев и наследников, передать в собственность громад;

— отработать процедуру купли-продажи земли: аукционы, прямые продажи (в зависимости от того, кто продает, государство или частник, налоги при обычной продаже, предотвращение спекуляции, требования к покупателям, целевое использование, перепродажа, налоги при перепродаже и т.д.), консолидация — формирование одного поля, «вкрапленные» продажи (когда один пай продается среди поля), предотвращение рейдерства или механизмы и условия передачи в долгосрочное пользование;

— разработать методики установления стоимости земли при продаже и стоимости аренды земли или стоимости пользования землей, методику расчетов (могут быть варианты — как часть прибыли либо как фиксированная цена, или же как часть прибыли, но не менее определенной фиксированной суммы);

— разработать мероприятия, направленные на стимулирование создания мощных фермерских хозяйств, состоящие в следующем:

— создание консультационно-методических региональных офисов, укомплектованных специалистами, которые помогут сформировать сверхсовременные фермерские хозяйства с высокой производительностью и эффективностью. К примеру, в Нидерландах производительность труда в пять раз выше среднеевропейской, соответственно, цена одного гектара — более 63 тыс. долл.;

— разработка региональной специализации, например выращивание ягод на Житомирщине, садоводство — на Черкасщине. Это максимизирует отдачу от земли и, соответственно, ее ценность;

— создание региональных хабов производств и переработки, обеспечение максимальной глубины переработки (при региональной специализации экономически это будет возможно);

— предоставление услуг по ведению учета, по юридическим, техническим и технологическим вопросам. В офисе должны быть все необходимые специалисты с учетом региональной специализации и направлений бизнеса, по меньшей мере агроном, финансист, юрист, технолог, инженер, на более позднем этапе (после появления доверия) эти офисы превратятся в ассоциации, которые дополнительно будут заниматься маркетинговыми услугами, в том числе по продаже выращенной и произведенной продукции;

— отдельным направлением деятельности такого офиса может быть финансовая грамотность населения. Цель — научить людей, как правильно распоряжаться деньгами;

— организовать доступное финансирование на условиях, стимулирующих развитие фермерских хозяйств;

— разработать комплексные меры, направленные на охрану земель и окружающей среды;

— провести полную диджитализацию управления земельными вопросами, навести порядок с реестрами и кадастрами, внести все данные в соответствующую информационную систему.

Приведенный перечень вопросов не исчерпывающий, но уже он иллюстрирует потребность в комплексном и системном подходе к решению вопроса открытия рынка земли и показывает всю сложность этого вопроса.

На эту тему есть немало профессиональных наработок (публикации Якова Дидуха, Павла Гайдуцкого, Ивана Мирошниченко и других). Есть хорошая и здоровая основа, на которой можно четко сформулировать цель и разработать комплексный план.

Достижение именно такой цели поможет сохранить землю, построить рыночные отношения, создать условия для появления огромного количества фермеров, которые эффективно ведут бизнес и зарабатывают деньги, дают возможность работать и зарабатывать другим крестьянам, содержат свои школы, больницы, заведения культуры и другую сельскую инфраструктуру. То есть создается прослойка настоящей сельской элиты, заботящейся о сельской громаде и сохраняющей жизнь на этой земле. А наличие именно такой элиты является прочным фундаментом для Украины.

Альтернативная цель земельной реформы — создание крупных аграрных компаний.Для этого ничего особенно не надо делать. Нужно снять мораторий и позволить покупать-продавать землю. Эти компании уже созданы, появятся еще и другие. Многие финансовые спекулянты потирают руки в ожидании куша, который сорвут на украинской земле, дешево купив и дорого продав. Они самостоятельно отыщут все необходимые механизмы, как это сделать. А на более поздних этапах иностранные компании перекупят у текущих собственников украинские компании, которые будут владеть массивами земли. И если представить, что случится мировой продовольственный кризис, то интересно, чьи интересы будут защищать эти компании, и хватит ли у государства сил противостоять им? Когда земля окажется в руках латифундистов, то что будет с селом и его людьми? Конечно, урбанизация, поедут в города искать лучшей судьбы. Почему? Так в селе совершенно нечего будет делать. Потому что эти компании очень мощные, и для возделывания, например, массива земли в 15–20 тыс. га требуется только 20–30 человек, а для 30–40 фермерских хозяйств в зависимости от вида деятельности на этих же земельных площадях понадобятся от 5 до 10 тыс. рабочих рук. Плюс фермер со своими работниками, которые живут на этой земле и на этой земле живут их дети, будут беречь свою землю, не станут загрязнять ее химией, отравляя окружающую среду вместе с лесами и водоемами. Хочется спросить, где в этом варианте национальные интересы простых украинцев и Украины?

Земля, недра, вода, флора и фауна — это природные ресурсы, полученные нами с рождения, и от того, как государство распоряжается ими, зависит благосостояние нации. Можно посмотреть на Норвегию, где норвежцы полученные прибыли от земли и от собственных недр вкладывают в специальные фонды, потому что считают, что это — средства будущих поколений.

Земля нами не создавалась, это не просто источник материальных благ, это не просто место, где мы живем. Нельзя ошибиться с решением этого вопроса и обрезать невидимые связи. Это фатально для всего народа, это не более и не менее, а то же, что лишить народ жизни.

Сельское хозяйство Украины вместе с IT и биотехнологиями имеет огромный потенциал, способный вывести Украину, а не отдельных латифундистов, на мировой экономический уровень. Население планеты мощно увеличивается, и сельхозпродукция соответственно также будет расти в цене. Земля для украинцев — это больше, чем место жительства. Это то, что воспевалось и ценилось, она должна помочь украинцам возродиться и может действительно стать ресурсным стартом.

Источник: zn

Добавить комментарий